거주자및  그배우자가  그들과  동일한 주소또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 일세대가 양도일 현재 국내에 일주택을

 

보유하고 있는 경우로써 해당주택의 보유기간이 2년 《(4)2에  해당하는 거주자의  주택인 경우는3년》이상인 일세대일주택

 

(주택가액이 9억원을 초과하는 고가주택제외 ) 과 이에 딸린 토지로써 건물이 정착된 면적에 5배 (도시지역외는 10배)의 배율을 곱하여 산정한

 

면적이내의 토지의 양도로 발생하는소득에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니한다.

 

       다만, 조정대상지역내에   소재하는  주택의  경우에는  2년이상  거주하여야한다.  (2017.09.19이후  취득하는  분부터 )

       사실혼  관계를  유지하는  배우자도  동일세대의  구성원으로  본다.( 2019.01.01 )     

 

       ※ 비과세소득이란  신고의무가 면제되는 것을 말하므로 비과세대상에 해당되면 신고하지 않아도  됩니다.  그러나, 세무서에서 양도소득세

 

          신고안내문이 송부되거나, 일세대일주택  특례규정에   해당된다면  해당서류를 첨부하여 신고하여야 합니다.

 

(1) 양도일현재 일세대일주택인 다음의 경우에는 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

 

     1.임대주택법에  의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터   당해주택의 양도일까지의 거주기간이 5년이상인 경우

 

     2.다음  어느  하나에  해당하는  경우

 

         ①사업인정고시일전에  취득한 주택및 부수토지의 전부 또는 일부가 공익사업을 위한 토지등의   취득및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수. 수용 및

 

            그밖의 법률에 의하여 수용되는경우  ( 그양도일. 수용일로부터 5년이내에 양도하는 그잔존주택및 그부수토지를 포함한다.)(2006.02.09 )

 

         ②해외이주법에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는경우.

 

            다만, 출국일 현재 일주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년이내에양도하는경우에한한다. (2008.02.22 )

 

         ③1년이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학.근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는경우.

 

            다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일로부터  2년이내에 양도하는 경우에 한한다. (2008.02.22 )

 

     3.  1년이상 거주한 주택을 취학.근무상의형편.질병의요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우  (2014.02.21 )

 

(2) 다음에 해당하는  경우에는 거주기간의  제한을  받지  아니한다. (2017.09.19 )

 

     1.거주자가  해당주택을  임대하기위하여  장기임대등록과  임대사업자등록을  한  경우

     2.조정대상지역의  공고가  있은  날  이전에  매매계약을  체결하고  계약금을  지급한  사실이  증빙서류에  의하여  확인되는  경우로서 

        해당  거주자가  속한  일세대가  계약금  지급일  현재  주택을  보유하지  아니한  경우.

 

(3) 조정지역  

 

     1.  서울  ;  전지역

     2.  경기  ;  과천.  광명.  성남.  고양.  남양주.  하남.  화성.

     3.  부산  ;  해운대구.  연제구.  동래구.  남구.  부산진구.  수영구.  기장군.

     4.  기타  ;  세종시

     

(4) ① 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의  건물이 있는  경우에는 그전부를 주택으로 본다.

        다만, 주택의 연면적이 주택외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은   주택으로 보지 아니한다.

 

    ② 다가구주택은 한가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.

        다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는  경우에는 그전체를 하나의 주택으로 본다.

 

(5) 거주기간은 주민등록표상  전입일자로부터  전출일까지의 기간을 말하며,  다음  각호의  기간을  통산한다.

 

    1.거주하거나 보유하는 중에  소실.  도괴 . 노후등으로  인하여  멸실되어 재건축한 주택인 경우에는

       그멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간및 보유기간

    2.비거주자가 해당주택을 3년이상 계속 보유하고 그주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된   경우에는 해당주택에 대한 거주기간및 보유기간

    3.상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시전에

       상속인과 피상속인이 동일세대로서 보유한 기간  (2017.09.19 )

 

(6) ① 2개이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을  양도한  것으로  본다.

    ② 1주택을  여러사람이 공동으로 소유한  경우 주택수를   계산할 때 공동소유자 각자가 그 주택을   소유한  것으로  본다.

 

(7) 1세대1주택이  다음의 요건에 모두 해당하는 경우에는 직전거주주택 양도일이후의 기간분에 대해서만  국내에 1주택을 보유한

     것으로  본다. ( 2018.02.13 )

        1.임대주택법에  따라 임대주택으로 등록하거나,  영유아보육법에  따른  가정어린이집  인가를  받은  사실이  있을  것 

        2.해당주택의 보유기간중에 직전거주주택이 있었을  것

 

(8)① 조합원입주권 (관리처분인가일 또는 인가일전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택 철거일현재   기존주택을 소유하는 세대에 한한다)을 

        1개 소유한 1세대가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우   다음에 해당하는 경우에는 1세대1주택으로  본다.

              1.양도일 현재 다른 주택이 없는 경우

              2.양도일 현재 1조합원입주권외에 조합원이  된후 취득한 1주택을 소유한 경우로서 해당

                 1주택을   취득한 날부터  3년이내에 해당 조합원입주권을 양도한 경우

 

    ② 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유하다가 그주택을 양도하는 경우에는 비과세하지 아니한다.

                 다만, 도시및 주거환경정비법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간중 거주를

                 위하여 주택을 취득하는 경우나 그밖의 사유는 그러하지 아니하다.

 

 

##  일세대가  2주택을 소유하다가  양도하는  경우에도  비과세대상으로 보는 특례규정은 다음과 같다.

 

 

(1)  국내에 1주택을  소유한 1세대가 종전의 주택을 양도하기전에 다른 주택을 취득(자기건설취득포함) 함으로서 일시적으로 2주택이 된 경우

     종전주택을 취득한 날부터 1년이상이 지난후 다른주택을  취득하고 그 다른 주택을 취득한 날로부터 3년이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는

     이를   1세대1주택으로본다.     

      

(2)  ① 상속받은 주택 (조합원입주권을 상속받아 사업시행완료후  취득한  신축주택포함하며, 피상속인이  상속개시당시  2이상의  주택을

         소유한 경우에는  다음 각 호의  순위에 따른 1주택 )과  그밖의   일반주택을 국내에 각각 소유한 1세대가

         일반주택 (최초  1회에  한함)을 양도하는 경우에는     국내에 1주택을 소유하고   있는  것으로 본다.

         다만,  상속인과 피상속인이 상속개시당시  1세대인  경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는

         자가 직계존속을 동거봉양하기 위하여  세대를 합침에 따라  2주택을 보유하게  되는 경우로서

         합치기이전부터  보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다.

                1.피상속인이  소유한  기간이  가장  긴   1주택

                2.피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이  2이상일  경우에는 피상속인이  거주한 기간이   가장  긴  1주택

                3.피상속인이 소유한 기간및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이  상속개시  당시  거주한  주택

                4.피상속인이  거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한  기간이 같은 주택이  2이상일 경우에는 기준시가가  가장  높은  1주택

 

    ② 공동상속주택이외의  다른  주택을 양도하는 경우에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로  보지 아니한다. 

         다만,  상속지분이  가장  큰 상속인의  경우는 그러하지 아니하며, 이 경우  상속지분이  가장  큰

         상속인이  2인이상인  때에는 다음  순서에 따라  당해 공동상속주택을 소유한 것으로  본다.

              1.당해주택에  거주하는   자

              2.최연장자

 

    ③ 상속주택외의  주택을 양도할 때까지 상속주택을 민법제1013조에 따라  협의분할하여 등기하지   아니한  경우에는

        상속분에 따라 해당 상속주택을 소유하는 것으로 본다.

 

(3)   1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세이상의 직계존속 (배우자의 직계존속  포함하며, 직계존속중 

      어느  한사람이  60세미만인  경우  포함 )을  동거봉양하기   위하여  세대를   합침으로서 1세대  2주택이  되는  경우 

      합친  날로부터   5년이내에  먼저   양도하는  주택은   1세대1주택으로본다.

 

(4)   1주택을 보유하는 자가  1주택을 보유하는 자와  혼인함으로서  1세대2주택자가 되는경우  또는 1주택을  보유하고  있는

       60세이상의  직계존속을  동거봉양하는  무주택자가  1주택을  보유하는  자와   혼인함으로서  1세대 2주택자가  되는

       경우    혼인한  날부터  5년이내에  먼저  양도하는  주택은   1세대 1주택으로   본다.

 

(5)   문화재보호법에  따른  지정문화재및  등록문화재에  해당하는  주택과 일반주택을 국내에 각각1개씩   소유하고 있는

       1세대가  일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1주택을 소유하고 있는 것으로 본다.

 

(6)   다음 하나에 해당하는 주택으로서 수도권밖의 지역중 읍지역 (도시지역안의 지역제외 ) 또는 면지역에 소재하는  농어촌주택과

      그외의  일반주택을  국내에  각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을    양도하는  경우에는  국내에 

       1개의 주택을  소유하고  있는 것으로  본다.

                 1.상속받은 주택 ( 피상속인이 취득후 5년이상 거주한 사실이 있는 경우에  한한다.)

                 2.이농인 (어업에서 떠난자 포함)이  취득일후  5년이상 거주한  사실이 있는  이농주택

                       이농주택이란  영농영어에  종사하던  자가  전업으로  인하여 다른  시.구.읍.면으로 전출함으로서 거주자및  그배우자와 

                       생계를  같이하는  가족 전부또는  일부가 거주하지  못하게 되는 주택으로서 이농인이  소유하고  있는  주택을  말한다.

                 3. 영농.영어목적으로  취득한   귀농주택

                       ① 귀농주택이란  영농.영어에 종사하고자하는  자가  취득( 귀농이전취득포함 )하여  거주하고  있는

                           주택으로서   다음  각호의  요건을  갖춘  것을  말한다.

                                   1.연고지에   소재할    것

                                   2.고가주택에  해당하지  아니할  것

                                   3. 대지면적이  660제곱미터이내일    것

                                   4. 영농.영어의  목적으로  취득하는  것으로서  다음  하나에  해당할   것

                                       가.  1,000제곱미터이상의  농지를  소유하는자가   당해  농지의  소재지에  있는 주택을 취득하는  것일  것

                                       나.  어업인이  취득하는  것일   것

                      ② 귀농으로인하여 세대전원이  농어촌주택으로  이사하는  경우에는  귀농후  최초로  양도하는 1개의  일반주택에  한한다.

                      ③ 귀농주택 소유자가 귀농일 (귀농주택에  주민등록을 이전하여 거주를 개시한 날 )부터 계속하여   3년이상  영농.영어에

                          종사하지 아니하거나  그기간 동안  당해주택에  거주하지 아니한  경우  그  양도한  일반주택은 1세대1주택으로  보지

                          아니한다.  이경우  3년의  기간을 계산함에  있어   그 기간중에 상속이 개시된 때에는 피상속인의 기간과 상속인의

                          기간을  통산한다.

                      ④ 위의  규정을 적용받으려는자는  1세대1주택특례적용신고서를  양도소득세과세표준신고기한내에   첨부서류와  함께 

                          제출하여야한다

 

(7)   취학. 근무상의 형편. 질병의요양. 그밖의 부득이한 사유로 취득한 수도권밖에 소재하는 주택과 그밖의  일반주택을 국내에 각각 1개씩

      소유하고 있는 1세대가 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년이내에  일반주택을 양도하는 경우에는

      국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로  본다.

 

(8)   수도권에 소재한 법인또는 공공기관이 수도권밖의 지역으로 이전하는 경우로서 법인의 임원. 사용인.  공공기관의 종사자가 구성하는 1세대가

      취득하는 다른 주택이 해당 공공기관  또는 법인이  이전한  시.군.  또는 연접한  시.군의   지역에 소재하는 경우에는 기존주택  양도기한을 

      5년으로  한다. 

      이경우 해당 1세대에  대해서는  종전주택을  취득한 날로부터 1년이상이 지난 후  다른 주택을  취득하는  요건을  적용하지  아니한다.

 

(9)  ①  장기임대주택과   그밖의 주택을 국내에 소유하고  있는 1세대가 다음  각호의 요건을  충족하는  거주주택을  양도하는  경우에는 국내에

          1주택을  소유하고  있는  것으로  본다. 

          이경우  해당 거주주택이  임대주택법에  따라  임대주택으로 등록한 사실이 있고  그 보유기간중에  양도한 다른 거주주택이 있는

          거주주택인  경우에는 직전거주주택의  양도일 후의 기간분에 대해서만  국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 본다.

                   1.거주기간이  2년이상일  것

                   2.양도일  현재 장기임대주택을  임대주택으로  등록하여  임대하고  있을 것

     ② 1세대가  장기임대주택의  임대기간요건을  충족하기전에  거주주택을  양도하는  경우에도  해당 임대주택을   장기임대주택으로   본다.

     ③ 1세대가  (9)②를  적용받은 후에  임대기간요건을  충족하지 못하게  된  때에는 그 사유가  발생한 과세년도의  과세표준을 신고할  때

         제1호의 계산식에 따라  계산한 금액을  양도소득세로  납부하여야한다.  이경우  제2호의 임대기간요건  산정특례에  해당하는  경우에는 

         해당규정에  따른다.

             1.납부할 양도소득세 계산식

                    거주주택당시 해당임대주택을 장기임대주택으로 보지 아니할 경우에 납부하였을 세액

                        -거주주택 양도당시 납부한  세액

             2.임대기간 요건  산정특례

                  가. 공익사업을  위한  토지등의  취득및  보상에  관한  법률에 따른 수용등 부득이한 사유로   해당임대기간요건을  충족하지

                       못하거나  임대의무호수를  임대하지 아니하게 된  때에는   해당임대주택을  계속  임대하는  것으로  본다

                  나. 주택재건축사업. 주택재개발사업의  사유가 있는 경우에는  임대의무호수를  임대하지  아니한  기간을 계산할 때  해당주택의

                       관리처분계획인가일전  6개월부터  준공일 후    6개월까지의  기간은  포함하지  아니한다.

     ④  (9)①을  적용받으려는자는  거주주택을 양도하는 날이 속하는 과세년도의 과세표준신고서에  다음서류를  첨부하여  제출하여야한다.

                  1.임대사업등록증

                  2.임대차계약서사본

 

##   장기저당담보주택특례규정

 

(1)    1세대1주택자가  다음 요건을 갖춘 장기저당담보대출계약을  체결하고 장기저당담보로  제공된   주택을  양도하는 경우에는

       거주기간의 제한을 받지  아니한다.

            1. 계약체결일 현재  60세이상일   것

            2. 계약기간 10년이상으로서  만기시까지  대출금을  분할수령하는   조건일   것

            3. 만기에 당해주택을  처분하여  일시상환하는  조건일  것

 

(2)   1세대1주택자가  장기저당담보주택을  소유하고 있는 직계존속 (배우자직계존속포함)을  동거봉양  하기위하여  세대를 합침으로서 

      1세대2주택을  소유하게 되는 경우 먼저 양도하는 주택에 대하여는  국내에  1개의  주택을  소유하고 있는 것으로 보며

      장기저당담보주택은   거주기간의   제한을 받지   아니한다

 

(3) 계약기간만료이전에   양도하는  경우에는  상기의 규정을 적용하지  아니한다.

                                                                                                                                   세  무  사  이  장  구